Neue Steuerwerte für Liegenschaften im Kanton Zürich ab 1. Januar 2026

Die letzte Neubewertung sämtlicher Liegenschaften im Kanton Zürich fand im Jahr 2009 statt. Da diese nun bereits 15 Jahre zurückliegt, sind die Vermögenssteuerwerte laut dem Steuerrekurs- und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich nicht mehr bundesrechtskonform. Daher hat der Regierungsrat mit dem Beschluss vom 16. März 2022 festgestellt, dass eine Neubewertung der Grundstücke im Kanton Zürich unumgänglich ist. Die Neubewertung wurde von Wüest Partner AG durchgeführt. Die Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte wurde entsprechend überarbeitet und angepasst.

Die neue Weisung tritt ab dem 1. Januar 2026 in Kraft. Infolgedessen erhöhen sich die Vermögenssteuerwerte für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum durchschnittlich um 48 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um durchschnittlich 41 Prozent. Die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser steigen um durchschnittlich 11 Prozent und für Stockwerkeigentum um durchschnittlich 10 Prozent an.

Die Neubewertung der Liegenschaften wird den Steuerpflichtigen zusammen mit den Formularen für die Steuererklärung 2026 zu Beginn des Jahres 2027 zugestellt.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Änderungen:

Vermögenssteuerwert Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum

Die Systematik zur Berechnung des Vermögenssteuerwerts bleibt unverändert. Bei Einfamilienhäusern werden der Landwert und der Zeitbauwert berücksichtigt, während beim Stockwerkeigentum der Landwertanteil und der Zeitbauwertanteil berücksichtigt werden. Neu werden pro Gemeinde maximal 9 Lageklassen festgelegt. Die Landwerte wurden in Zusammenarbeit mit der Wüest Partner AG ermittelt.

Wenn die Landfläche einen angemessenen Umschwung übersteigt, muss bei der Berechnung des Vermögenssteuerwerts eine Grundstücksfläche berücksichtigt werden, die vom Basiswert des Gebäudes abhängt.

Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert, wobei der Basiswert von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) mit einem Index von 1'120 Prozent multipliziert wird (bisher waren es 1'000 Prozent). Von diesem Ergebnis wird die dem Alter des Gebäudes entsprechende Altersentwertung abgezogen. Zur Berücksichtigung dieser Altersentwertung kann der Neubauwert eines Gebäudes neu um bis zu 40 Prozent statt wie bisher um 30 Prozent reduziert werden. Dies kommt insbesondere langjährigen Eigentümerinnen und Eigentümern älterer Liegenschaften zugute.

Eigenmietwert Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum

Bisher wurde der Eigenmietwert bei sämtlichen Einfamilienhäusern mit 3,5 Prozent vom Vermögenssteuerwert abgeleitet. Dieser Satz wird neu je nach Lage der Liegenschaft auf 1,7 bis 3,5 Prozent festgelegt. Im Gegensatz dazu wird der Satz bei Stockwerkeigentum von einheitlich 4,25 Prozent auf 2,1 bis 4,2 Prozent reduziert. Dies kann je nach Lage der Liegenschaft zu einem niedrigeren Eigenmietwert als bis anhin führen. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Stockwerkeigentum in hohen Lageklassen müssen jedoch mit einer Erhöhung des Eigenmietwerts rechnen, da der Vermögenssteuerwert überdurchschnittlich gestiegen ist.

Vermögenssteuerwert Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

Die Besteuerung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern erfolgt unverändert auf Grundlage des Ertragswerts. Zur Ermittlung des Steuerwerts muss der Ertrag kapitalisiert werden. Bisher betrug der Kapitalisierungssatz 7,05 Prozent. Neu wird der Kapitalisierungssatz je Gemeinde festgesetzt. Die neuen Sätze liegen im Bereich zwischen 4,8 und 6,5 Prozent.

Härtefallregel für Eigenmietwert

Es ist geplant, ab dem Jahr 2026 eine gesetzliche Grundlage für eine angemessene Reduktion des Eigenmietwerts in Härtefällen zu schaffen. Der Antrag kann zusammen mit der Steuererklärung eingereicht werden. Die Konkretisierung durch die Weisung des Regierungsrates erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

Fazit

Aktuell besteht kein Handlungsbedarf. Die Neufestsetzungen der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte erfolgen durch die Gemeinden und werden anfangs 2027 versendet. Sollten die Bewertungen von den gesetzlichen Grundlagen und der Rechtsprechung des Bundesgerichts abweichen, können die neu ermittelten Werte bei der Erstellung der Steuererklärung 2026 deklariert werden. Abschliessend werden die Steuerfaktoren im Einschätzungsverfahren festgelegt.

Unsere Steuerberaterinnen und Steuerberater stehen Ihnen bei Fragen jederzeit gerne zur Verfügung und unterstützen Sie dabei, die per Anfang 2027 neu erhaltene Liegenschaftsbewertung zu verstehen.