Suppression de la valeur locative? Ce que cela signifie pour les propriétaires
Suppression de la valeur locative? Ce que cela signifie pour les propriétaires
La fiscalité des biens résidentiels est au cœur de nombreux débats en Suisse. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse se prononcera sur la suppression de la valeur locative.
Cette réforme législative pourrait entraîner un bouleversement significatif du système actuel pour les propriétaires de biens immobiliers. Les changements à venir visent les biens résidentiels à usage propre. Alors que les immeubles de rendement détenus en tant qu’éléments de la fortune privée continueraient d’être imposés comme une source de revenus, les nouvelles règles fiscales auront également des implications notables pour les propriétaires privés d’immeubles de rendement. Ces impacts doivent être pris en compte dès maintenant.
Quelles informations les propriétaires immobiliers doivent-ils connaître aujourd'hui?
Pour mieux comprendre les répercussions possibles, examinons tout d'abord le système fiscal actuel avant de présenter les changements envisagés.
Le système actuel
En Suisse, le principe de l’imposition de la valeur locative s’applique depuis des décennies. Cette valeur locative est un revenu fictif sur lequel les propriétaires de biens résidentiels à usage propre doivent payer des impôts. En contrepartie, il est possible de déduire de nombreux frais (entretien, administration, primes d’assurance, intérêts passifs, etc.).
La réforme envisagée
Le projet de réforme propose de supprimer la valeur locative des biens immobiliers à usage propre.
Les principales mesures sont les suivantes:
- La suppression de la valeur locative pour les biens immobiliers à usage propre et, par conséquent, la suppression de l’imposition de cette valeur locative (également pour les résidences secondaires);
- La suppression de la déduction des intérêts de la dette avec l'introduction d'une exception limitée dans le temps (10 ans) pour l'acquisition d'un premier bien immobilier destiné à l'usage personnel;
- La suppression des déductions pour frais d’entretien immobilier;
- L’introduction d’un nouvel impôt sur les résidences secondaires.
Bien que les règles actuelles concernant les biens loués restent globalement inchangées, des ajustements majeurs sont apportés à certains points clés. Voici, en résumé, les principaux changements et leurs répercussions possibles.
Quels sont les principaux changements fiscaux?
La réforme concerne différents domaines de l’imposition des biens immobiliers. Les principaux changements sont:
L'imposition des revenus
La valeur locative sera supprimée pour les biens résidentiels à usage propre et les résidences secondaires à usage propre.
Les revenus locatifs des immeubles de rendement restent imposables dans leur entièreté. Cela signifie, que tous les revenus de la location ou de l’affermage devront être imposés comme revenus, ce qui, en principe, ne change rien pour les propriétaires privés.
Les déductions pour entretien et administration
Les déductions des frais d’entretien des biens immobiliers à usage propre seront supprimées.
En revanche, les frais d’entretien des biens immobiliers loués ou affermés resteront fiscalement déductibles.
Nouveautés concernant les investissements énergétiques et environnementaux
Les investissements dans des mesures d'économie d'énergie ou de protection de l’environnement (installations photovoltaïques, rénovations énergétiques, etc.) ne seront plus déductibles au niveau de l’impôt fédéral direct. La réforme ne prévoit aucune déduction au niveau de l'impôt fédéral direct pour les biens immobiliers à usage propre ou les immeubles de rendement.
Les cantons pourront maintenir des incitations fiscales limitées dans le temps (jusqu’en 2050). Par conséquent, de nombreux propriétaires ne bénéficieront plus, du moins au niveau fédéral, d’un incitatif fiscal important pour les investissements durables.
Déduction des intérêts de la dette
Un changement majeur concerne la nouvelle réglementation relative à la déduction des intérêts de la dette. Jusqu'à présent, il était possible de déduire les intérêts de la dette privée dans une large mesure. Désormais, cette déduction sera limitée et calculée en fonction d’un ratio entre la valeur du patrimoine immobilier (hors biens immobiliers à usage propre) et l’ensemble du patrimoine. Ainsi, la déduction des intérêts de la dette sera déterminée proportionnellement selon le calcul suivant:
Par conséquent, la limitation de la déduction des intérêts de la dette implique que les contribuables qui ne possèdent que des biens mobiliers et/ou des biens immobiliers à usage propre ne pourront plus déduire les intérêts passifs.
Que signifient concrètement ces changements?
Pour mieux évaluer l’impact, voici deux exemples pratiques illustrant l’évolution potentielle de la charge fiscale des propriétaires en fonction les nouvelles règles proposées. Chaque exemple présente l’évolution concrète de la charge fiscale en cas d’acceptation de la réforme.
Exemple 1: Biens immobiliers à usage propre
Un couple marié vivant à Genève possède et occupe un bien immobilier. En 2025, leur fortune imposable s’élève à CHF 2 mios, l’ensemble des actifs à CHF 3 mios, dont 1.2 mio pour le bien immobilier). Leurs revenus professionnels s’élèvent à CHF 120'000 et la valeur locative est de CHF 30'000. L’entretien régulier du bien immobilier représente CHF 6'000 (20%). Les intérêts de la dette s’élèvent à CHF 15'000 et les autres déductions et déductions sociales à CHF 20'000.
| en CHF avant changement de système | en CHF après changement de système Confédération | en CHF après changement de système de Canton | |
|---|---|---|---|
| Valeur fiscale bien immobilier Total de la fortune/ Total des actifs |
1'200'000 3'000'000 |
1'200'000 3'000'000 |
1'200'000 3'000'000 |
| Fortune imposable | 2'000'000 | 2'000'000 | 2'000'000 |
| Revenu du travail | 120'000 | 120'000 | 120'000 |
| Valeur locative Entretien régulier bien immobilier |
30'000 - 6'000 |
0 0 |
0 0 |
| Intérêts passifs | - 15'000 | 0 (40%) |
0 (40%) |
| Déductions sociales/ autres déductions (env.) | - 20'000 | - 20'000 | - 20'000 |
| Revenu imposable | 109'000 | 100'000 | 100'000 |
| Impôts sur le revenu Confédération/ Canton/ Commune (hors impôt sur la fortune) (marié, sans confession, domicile Genève, coefficient d'impôt 2025) |
13'800 | 11'800 | |
Avec les nouvelles règles fiscales, leur charge fiscale est réduite de CHF 2'000.
Exemple 2: Biens immobiliers à usage propre et investissements énergétiques
Un couple marié vivant à Genève possède et occupe un bien immobilier. En 2025, leur fortune imposable s’élève à CHF 2mios et l’ensemble des actifs à CHF 3mios, dont CHF 1.2mio pour le bien immobilier. Leurs revenus professionnels s’élèvent à CHF 120'000 et la valeur locative est de CHF 30'000. Le couple a installé une nouvelle installation photovoltaïque pour CHF 40'000. On suppose que la déduction cantonale est maintenue. Les intérêts de la dette s’élèvent à CHF 24'000 et les autres déductions et déductions sociales à CHF 20'000.
| en CHF avant changement de système | en CHF après changement de système Confédération | en CHF après changement de système de Canton | |
|---|---|---|---|
| Valeur fiscale bein immobilier Total de la fortune/ Total des actifs |
1'200'000 3'000'000 |
1'200'000 3'000'000 |
1'200'000 3'000'000 |
| Fortune imposable | 2'000'000 | 2'000'000 | 2'000'000 |
| Revenu du travail | 120'000 | 120'000 | 120'000 |
| Valeur locative Investissement dans des mesures d'économie d'énergie |
30'000 - 40'000 |
0 0 |
0 - 40'000 |
| Intérêts passifs | - 24'000 | 0 (40%) |
0 (40%) |
| Déductions sociales / autres déductions (env.) | - 20'000 | - 20'000 | - 20'000 |
| Revenu imposable | 66'000 | 100'000 | 60'000 |
| Impôts sur le revenu Confédération/ Canton/ Commune (hors impôt sur la fortune) (marié, sans confession, domicile Genève, coefficient d'impôt 2025) |
5'200 | 5'700 | |
Quelles sont les recommandations pour les propriétaires privés de biens immobiliers?
Bien que l’entrée en vigueur de ces nouvelles règles ne soit pas encore confirmée puisqu'elles vont dépendre des résultats du vote du 28 septembre prochain, il est judicieux pour les propriétaires de s’y préparer dès maintenant. Les mesures suivantes peuvent contribuer à optimiser la situation personnelle.
Optimisation des frais d’entretien immobiliers déductibles
Si des travaux importants ou des rénovations sont prévus, il peut être judicieux d’évaluer la possibilité de les réaliser avant le changement de système, afin de bénéficier des déductions fiscales actuellement en vigueur.
Analyse de sa propre situation d’endettement
Il est recommandé de procéder à un examen des hypothèques et de la structure patrimoniale afin de limiter les désavantages fiscaux et il pourrait s’avérer utile d’amortir certaines dettes.
Transfert dans une société immobilière?
Selon les situations, il pourrait être suggéré d'analyser la possibilité de transférer certains biens loués à une société immobilière, mais au vu de la complexité des impacts fiscaux, il est toutefois impératif de demander à un spécialiste d'effectuer une analyse approfondie avant toute transaction.
Pourquoi les propriétaires privés de biens immobiliers devraient-ils solliciter un conseil fiscal personnalisé?
La réforme de l’imposition de la propriété du logement est complexe. Ses implications varient considérablement en fonction de la situation patrimoniale et des dettes individuelles. Les propriétaires dont les hypothèques sont élevées ou qui ont investi dans des rénovations durables sont susceptibles d’être particulièrement affectés par la perte d’avantages fiscaux. Une planification stratégique est donc essentielle pour éviter ces répercussions. Chaque situation est différente. C’est pourquoi, nous vous recommandons de consulter suffisamment tôt une experte ou un expert fiscal diplômé afin d'élaborer une stratégie fiscale sur mesure. Nous sommes à vos côtés.